전월세 전환 계산기

기준금리 3% (한국은행, 2026-10-26 확인) · 주택임대차보호법 제7조의2

보증금 일부(또는 전부)를 월세로 돌리면 얼마를 내야 하는지, 월세를 줄이려면 보증금을 얼마나 올려야 하는지 계산합니다. 집주인이 제시한 조건을 넣으면 그 조건의 전환율을 역산해 법정 상한을 넘는지 확인할 수 있습니다.

확인 필요

전환율 상한(제7조의2)이 계약 기간 중·갱신 때의 전환뿐 아니라 새로 맺는 계약에도 적용되는지에 대한 법무부·국토교통부 공식 해석은 이번 점검에서 확인하지 못했습니다.
한국은행 기준금리는 2026-10-26에 한국은행 누리집에서 확인한 값(2026년 8월 27일 변경)입니다. 그 뒤 금융통화위원회가 금리를 바꿨다면 '기준금리' 칸에 새 값을 넣으세요.

전월세 전환 공식과 법정 상한

보증금 → 월세: 늘어나는 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
월세 → 보증금: 늘어나는 보증금 = 줄이는 월세 × 12 ÷ 전환율
전환율 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%p)

근거: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액에 ① 연 1할(10%)과 ② 한국은행 기준금리 + 연 2퍼센트 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조).
지금 상한: 기준금리가 8%보다 낮으면 '기준금리 + 2%p'가 더 낮으므로 이 값이 상한입니다. 이 계산기의 기본 기준금리는 한국은행 누리집에서 확인한 값입니다(배지에 확인일 표시).
월세 → 보증금: 법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 정합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 당사자가 정하며, 이 계산기는 입력한 전환율(비우면 위 상한과 같은 비율)로 계산합니다.
넘게 낸 월세: 상한을 넘는 월세를 냈다면 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다(같은 법 제10조의2).
증액 한도와는 별개: 계약 중 차임·보증금 증액 청구는 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다(같은 법 제7조, 시행령 제8조). 시·도 조례로 더 낮출 수 있습니다.

상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 따로 정하므로 이 계산기의 상한을 쓰면 안 됩니다.

아래 숫자는 이 페이지의 계산기와 같은 계산 모듈로 빌드할 때 계산해 넣은 값입니다. 같은 값을 위 계산기에 넣으면 같은 결과가 나옵니다.

보증금을 월세로 바꾸면서 상한을 넘는 월세를 냈다면 주택임대차보호법의 초과 차임 반환청구 규정에 따라 넘게 낸 금액을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

2026년 전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?

한국은행 기준금리 3%(2026-10-26 확인)에 2%를 더한 5%와 연 10% 중 낮은 5%입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀝니다.

전세 3억을 보증금 1억에 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?

월세로 바뀌는 보증금 200,000,000원에 상한 전환율 5%를 적용하면 월세 상한은 833,333원입니다. 집주인과 이보다 낮은 전환율로 합의하는 것은 자유입니다.

월세를 줄이고 보증금을 올리면 얼마를 더 내야 하나요?

보증금 5,000만원·월세 100만원에서 월세를 50만원으로 낮추려면, 전환율 5% 기준으로 보증금을 120,000,000원 올려 170,000,000원이 됩니다. 이 방향(월세 → 보증금)은 법정 상한이 없어 당사자가 비율을 정합니다.

집주인이 요구한 월세가 법정 상한을 넘는지 어떻게 확인하나요?

'전환율 확인'에 바꾸기 전·후 보증금과 월세를 넣으세요. 예를 들어 보증금 2억원·월세 30만원을 보증금 5,000만원·월세 100만원으로 바꾸자는 제안은 전환율 5.6%로, 상한 5%보다 높습니다.

상한보다 월세를 더 냈으면 돌려받을 수 있나요?

주택임대차보호법 제10조의2에 따라 임차인이 제7조의2의 월차임 산정률을 넘겨 차임을 냈다면 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 청구 금액은 위 '전환율 확인'에서 상한 월세와 실제 월세의 차이에 낸 개월 수를 곱해 가늠할 수 있습니다.