주택분 종합부동산세 계산 순서
① 과세표준 = (본인 주택 공시가격 합계 − 공제 12억원(1세대 1주택자)·9억원) × 60%
② 산출세액 = 과세표준 × 세율 (2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5%)
③ 재산세 공제 = 주택분 재산세 부과액 합계 × (과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 표준세율을 적용한 재산세 상당액)
④ 1세대 1주택자 세액공제 = (② − ③) × (고령자 + 장기보유 공제율, 최대 80%)
⑤ 세부담상한: 올해 (재산세 + 종부세)가 작년 상당액의 150%를 넘는 만큼 종부세에서 뺌
⑥ 농어촌특별세 = 납부할 종부세 × 20%
② 산출세액 = 과세표준 × 세율 (2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5%)
③ 재산세 공제 = 주택분 재산세 부과액 합계 × (과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 표준세율을 적용한 재산세 상당액)
④ 1세대 1주택자 세액공제 = (② − ③) × (고령자 + 장기보유 공제율, 최대 80%)
⑤ 세부담상한: 올해 (재산세 + 종부세)가 작년 상당액의 150%를 넘는 만큼 종부세에서 뺌
⑥ 농어촌특별세 = 납부할 종부세 × 20%
세율 (종합부동산세법 제9조①)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 초과분 0.7% | 150만원 + 초과분 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 초과분 1.0% | 360만원 + 초과분 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 초과분 1.3% | 960만원 + 초과분 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + 초과분 1.5% | 3,560만원 + 초과분 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + 초과분 2.0% | 1억1,060만원 + 초과분 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억5,200만원 + 초과분 2.7% | 2억8,660만원 + 초과분 5.0% |
구간 금액은 과세표준(공시가격이 아님) 기준입니다. 주택 수는 사람별로 세고, 공동소유 주택은 소유자 각자 1채로, 상속주택(5년 이내·지분 40% 이하 등)·지방 저가주택 등은 주택 수에서 뺍니다(시행령 제4조의3③).
재산세 중복분 공제 (제9조③, 시행령 제4조의3①)
종부세 과세표준에 해당하는 부분은 이미 재산세가 매겨졌으므로 그만큼을 뺍니다. 시행령 산식은 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ (주택을 합산해 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액)입니다. 시행규칙 신고서 작성방법은 분자의 표준세율을 최고세율 0.4%로 정하고, 분모(⑧ 총표준세율 재산세액)는 [재산세 과세표준(= ② 감면 후 공시가격 × 재산세 공정시장가액비율) × 세율 − 누진공제액]으로 적게 합니다. ②는 물건명세서의 공시가격 합계금액이므로, 다주택자는 공시가격 합계를 한 과세표준으로 보고 세율표(누진공제)를 한 번 적용합니다. 분자에 곱하는 재산세 부과세액은 주택별로 실제 부과된 재산세의 합계입니다. 재산세는 도시지역분·지방교육세를 뺀 본세만 들어갑니다.
1세대 1주택자 세액공제 (제9조⑤~⑨)
| 고령자 (6월 1일 만 나이) | 공제율 | 장기보유 (보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 합계 80%까지 함께 받습니다. 1세대 1주택자는 세대원 중 한 명만 주택 한 채를 가진 거주자이며(제8조①1호), 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 함께 가진 경우도 9월 16~30일에 신청하면 1세대 1주택자로 봅니다(제8조④⑤).
납부·분납·납부유예
- 관할세무서가 세액을 결정해 12월 1일~15일에 고지·징수하고, 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 보냅니다. 신고납부를 원하면 같은 기간에 신고합니다(제16조).
- 납부할 종부세가 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만원 이하는 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 절반 이하입니다(제20조, 시행령 제16조). 농어촌특별세도 같은 비율로 분납합니다(농어촌특별세법 제9조).
- 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자로 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하이고 종부세가 100만원을 넘으면 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있습니다(제20조의2, 납부기한 3일 전까지).
재산세는 주택 재산세 계산기로 먼저 확인하고, 고지서의 재산세 금액을 이 계산기에 넣으면 재산세 공제를 고지 금액 기준으로 계산합니다. 집을 사기 전 세금은 주택 취득세 계산기에서 볼 수 있습니다.
계산 예시
아래 숫자는 이 페이지의 계산기와 같은 계산 모듈로 빌드할 때 계산해 넣은 값입니다. 같은 값을 위 계산기에 넣으면 같은 결과가 나옵니다.
1세대 1주택자 · 공시가격 20억원 · 만 65세 · 10년 보유
- 과세표준 = (20억원 − 12억원) × 60% = 480,000,000원
- 산출세액 = 1,500,000원 + (480,000,000원 − 3억원) × 0.7% = 2,760,000원
- 공제할 재산세 = 재산세 2,970,000원 × 864,000원 ÷ 2,970,000원 = 864,000원 → 1,896,000원
- 세액공제 = 1,896,000원 × (고령자 30% + 장기보유 40%) = 1,327,200원
- 종합부동산세 568,800원 + 농어촌특별세 113,760원 = 682,560원
공시가격 10억원 주택 두 채 (한 사람 명의)
- 과세표준 = (20억원 − 9억원) × 60% = 660,000,000원 → 산출세액 4,200,000원
- 주택별 재산세: 10억원 × 60% = 600,000,000원 → 1,770,000원, 두 채 합계 3,540,000원
- 분자(종부세 과세표준분 재산세) = 660,000,000원 × 60% × 0.4% = 1,584,000원
- 분모(주택을 합산한 표준세율 재산세) = 공시가격 합계 20억원 × 60% = 1,200,000,000원에 표준세율 적용 = 4,170,000원
- 공제할 재산세 = 3,540,000원 × 1,584,000원 ÷ 4,170,000원 = 1,344,690원 → 2,855,310원
- 종합부동산세 2,855,310원 + 농어촌특별세 571,060원 = 3,426,370원
- 분납: 종부세 중 355,310원과 농어촌특별세 중 71,060원을 납부기한 뒤 6개월 안에 낼 수 있음
근거 법령·자료
- 종합부동산세법 제8조 (과세표준) — 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 자 9억원
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 (공정시장가액비율) — 100분의 60
- 종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액) — ①세율, ③재산세 공제, ⑤~⑨ 1세대 1주택자 세액공제
- 종합부동산세법 시행령 제4조의3 (공제되는 재산세액의 계산) — 산식, ③ 주택 수 계산
- 종합부동산세법 제10조 (세부담의 상한)·시행령 제5조 — 100분의 150
- 종합부동산세법 제16조 (부과·징수)·제20조 (분납)·제20조의2 (납부유예) — 12월 1~15일
- 종합부동산세법 시행령 제16조 (분납)
- 농어촌특별세법 제5조 (과세표준과 세율) — ①8호 종부세액의 100분의 20
- 종합부동산세법 시행규칙 (별지 서식 작성방법) — 공제할 재산세액 산식의 0.4%, ⑧ 총표준세율 재산세액
- 국고금관리법 제47조 (끝수 계산)
자주 묻는 질문
1주택자는 공시가격이 얼마부터 종부세를 내나요?
1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 공제하므로 12억원을 넘는 부분부터 냅니다(종합부동산세법 제8조①1호). 공시가격 12억원이면 종부세가 0원입니다. 1세대 1주택자가 아니면 본인 명의 주택 공시가격 합계에서 9억원을 공제합니다.
종부세에서 재산세를 빼 준다는데 얼마나 빼 주나요?
종부세 과세표준에 해당하는 몫의 재산세만 뺍니다(제9조③, 시행령 제4조의3). 공시가격 10억원 주택 두 채라면 재산세 합계 3,540,000원 중 1,584,000원 ÷ 4,170,000원 비율만큼인 1,344,690원을 빼고 종부세 2,855,310원를 냅니다. 나머지 재산세는 종부세 공제 금액 아래 부분에 대한 세금이라 빼지 않습니다.
3주택 이상이면 세율이 얼마나 높아지나요?
과세표준 12억원까지는 같고, 12억원을 넘는 구간부터 2주택 이하 1.3~2.7% 대신 2.0~5.0%가 적용됩니다(제9조①2호). 공시가격 합계가 같은 40억원이라도 두 채면 종부세 14,029,520원, 세 채면 18,963,050원입니다(재산세 공제 반영). 공시가격 합계 40억원 세 채는 과세표준 1,860,000,000원, 종부세 18,963,050원입니다.
고령자·장기보유 세액공제는 최대 얼마인가요?
만 60세 이상 20~40%, 5년 이상 보유 20~50%를 더해 받되 합계 80%가 한도입니다(제9조⑤~⑧). 공시가격 25억원, 만 72세, 16년 보유라면 공제율이 고령자 40% + 장기보유 50%이지만 80%만 적용해 종부세 799,200원입니다.
종부세 세부담상한 150%는 어떻게 계산하나요?
올해 주택분 재산세와 종부세를 더한 금액이 같은 주택을 작년 공시가격·작년 법령으로 계산한 금액의 150%를 넘으면 넘는 부분을 종부세에서 뺍니다(제10조, 시행령 제5조). 작년 공시가격 7억원에서 올해 10억원로 오른 주택 두 채라면 작년 상당액 3,046,154원의 150%인 4,569,231원을 넘는 1,081,906원을 빼 종부세가 2,229,230원입니다.
종부세는 언제 내고, 나눠 낼 수 있나요?
12월 1일부터 15일까지 냅니다(제16조). 종부세가 250만원을 넘으면 신청해 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있고, 농어촌특별세(종부세의 20%)도 같은 비율로 나눕니다(제20조, 시행령 제16조, 농어촌특별세법 제9조). 공시가격 10억원 두 채의 종부세 2,855,310원라면 355,310원을 다음 해 6월 15일까지 미룰 수 있습니다.
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최종 수정: 2026-10-27 · 요율 점검: 2026-10-25