주택 재산세 계산 순서
① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (60%, 1세대 1주택 43~45%)
② 과세표준상한 = 작년 공시가격 × 올해 비율 + ① × 5% → ①과 ② 중 작은 금액
③ 재산세 = 과세표준 × 세율 (표준세율, 1세대 1주택·공시가격 9억원 이하는 특례세율)
④ 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% · 지방교육세 = 재산세 × 20%
⑤ 지역자원시설세(소방분) = 건축물 시가표준액 × 공정시장가액비율 × 누진세율
⑥ 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반
② 과세표준상한 = 작년 공시가격 × 올해 비율 + ① × 5% → ①과 ② 중 작은 금액
③ 재산세 = 과세표준 × 세율 (표준세율, 1세대 1주택·공시가격 9억원 이하는 특례세율)
④ 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% · 지방교육세 = 재산세 × 20%
⑤ 지역자원시설세(소방분) = 건축물 시가표준액 × 공정시장가액비율 × 누진세율
⑥ 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반
공정시장가액비율 (지방세법 시행령 제109조①2호, 2026년도분)
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 일반 주택 (다주택·법인 등) | 60% |
| 1세대 1주택, 공시가격 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택, 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택, 6억원 초과 (9억원 초과 포함) | 45% |
재산세 세율 (지방세법 제111조①3호나목·제111조의2①)
| 과세표준 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례 (공시가격 9억원 이하) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
- 과세표준상한(제110조③, 시행령 제109조의2, 2024년부터): 공시가격이 많이 올라도 과세표준은 작년 공시가격에 올해 비율을 곱한 금액에 올해 과세표준의 5%까지만 더해집니다.
- 세부담상한(제122조): 현행 법은 주택에 세부담상한을 적용하지 않습니다. 다만 2023년 이전에 주택 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정(공시가격 3억원 이하 작년 세액의 105%, 6억원 이하 110%, 6억원 초과 130%)을 따릅니다(법률 제19230호 부칙 제15조).
- 도시지역분(제112조): 도시지역 중 지방의회 의결로 고시한 지역의 주택은 과세표준의 0.14%를 재산세에 더해 부과합니다. 지방교육세(제151조①6호)는 도시지역분을 뺀 재산세의 20%입니다.
- 소방분 지역자원시설세(제146조③④): 주택의 건축물 부분 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에 0.04~0.12% 누진세율을 적용합니다. 600만원 이하 0.04%, 1,300만원 이하 2,400원 + 0.05%, 2,600만원 이하 5,900원 + 0.06%, 3,900만원 이하 13,700원 + 0.08%, 6,400만원 이하 24,100원 + 0.1%, 그 초과 49,100원 + 0.12%입니다. 화재위험 건축물 2·3배 중과는 주거용이 아닌 건축물 등이 대상이라 주택에는 적용하지 않습니다.
- 납기(제114조·제115조①3호): 6월 1일 소유자에게 과세하고, 한 해 세액의 절반은 7월 16~31일, 나머지는 9월 16~30일에 냅니다. 한 해 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지될 수 있습니다.
- 분할납부(제118조, 시행령 제116조): 납부할 재산세가 250만원을 넘으면 납부기한까지 신청해 일부를 3개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만원 이하는 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 절반 이하입니다.
- 세목마다 10원 미만은 버립니다(지방세기본법 제59조 → 국고금관리법 제47조).
공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 넘으면 12월에 종합부동산세가 따로 고지되고, 이때 이 재산세 중 일부를 빼 줍니다. 집을 살 때 내는 세금은 주택 취득세 계산기에서 계산합니다.
계산 예시
아래 숫자는 이 페이지의 계산기와 같은 계산 모듈로 빌드할 때 계산해 넣은 값입니다. 같은 값을 위 계산기에 넣으면 같은 결과가 나옵니다.
공시가격 5억원 아파트 — 1세대 1주택이면, 다른 주택도 있으면
| 항목 | 1세대 1주택 | 다주택(이 주택분) |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 44% | 60% |
| 과세표준 | 220,000,000원 | 300,000,000원 |
| 재산세 (세율 특례 / 표준세율) | 260,000원 | 570,000원 |
| 도시지역분 | 308,000원 | 420,000원 |
| 지방교육세 | 52,000원 | 114,000원 |
| 한 해 합계 | 620,000원 | 1,104,000원 |
| 7월 16일~ 납부 (절반) | 310,000원 | 552,000원 |
| 9월 16일~ 납부 (나머지) | 310,000원 | 552,000원 |
같은 집이라도 세대가 이 집 한 채만 가지면 과세표준이 낮아지고 특례세율이 붙어 재산세가 크게 줄어듭니다. 지역자원시설세는 건축물 시가표준액을 넣어야 계산되므로 이 표에는 넣지 않았습니다.
작년 공시가격 10억원 → 올해 11억원로 오른 주택 (다주택, 과세표준상한)
- 올해 공시가격으로 계산한 과세표준: 11억원 × 60% = 660,000,000원
- 과세표준상한액: 작년 공시가격 10억원 × 60% + 660,000,000원 × 5% = 633,000,000원
- 둘 중 작은 633,000,000원이 과세표준 → 재산세 1,902,000원 (상한이 없으면 2,010,000원)
- 도시지역분 886,200원, 지방교육세 380,400원 → 합계 3,168,600원 (상한이 없으면 3,336,000원)
근거 법령·자료
- 지방세법 제110조 (과세표준) — ①2호 공정시장가액비율 범위, ③ 과세표준상한
- 지방세법 시행령 제109조 (공정시장가액비율)·제109조의2 (과세표준상한액) — 60%, 2026년 1세대 1주택 43~45%, 상한율 5%
- 지방세법 제111조 (세율)·제111조의2 (1세대 1주택 세율 특례) — 시가표준액 9억원 이하
- 지방세법 시행령 제110조의2 (1세대 1주택의 범위)
- 지방세법 제112조 (재산세 도시지역분) — 1천분의 1.4
- 지방세법 제122조 (세 부담의 상한) — 주택 미적용, 법률 제19230호 부칙 제15조 경과조치(2028.12.31.까지)
- 지방세법 제114조·제115조 (과세기준일·납기)·제118조 (분할납부)
- 지방세법 제146조 (지역자원시설세 과세표준과 세율) — ③ 소방분, ④ 주택 건축물 부분
- 지방세법 제151조 (지방교육세) — ①6호 재산세액의 20%
- 지방세기본법 제59조 (끝수 계산)
자주 묻는 질문
재산세는 언제, 몇 번 나눠 내나요?
6월 1일 현재 소유자에게 과세하고, 주택분은 한 해 세액의 절반을 7월 16~31일, 나머지 절반을 9월 16~30일에 냅니다(지방세법 제114조·제115조①3호). 예를 들어 공시가격 5억원 1세대 1주택은 한 해 620,000원이라 7월에 310,000원, 9월에 310,000원을 냅니다. 한 해 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지될 수 있습니다.
1세대 1주택이면 재산세가 얼마나 줄어드나요?
공정시장가액비율이 60% 대신 43~45%이고, 공시가격 9억원 이하이면 특례세율(0.05~0.35%)까지 적용합니다(지방세법 시행령 제109조①2호, 법 제111조의2). 이 계산기 기준으로 공시가격 5억원 주택의 한 해 재산세 합계는 1세대 1주택 620,000원, 다주택 1,104,000원입니다.
공시가격이 9억원을 넘는 1세대 1주택은 어떻게 계산하나요?
공정시장가액비율 특례(45%)는 그대로 받지만 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하만 받으므로 표준세율을 적용합니다(지방세법 제111조의2①). 그래서 공시가격 9억원이면 재산세 787,500원(특례세율), 10억원이면 1,170,000원(표준세율)로 9억원을 넘는 순간 크게 뜁니다.
공시가격이 많이 올랐는데 재산세도 그만큼 오르나요?
2024년부터 과세표준상한제가 있어 과세표준은 작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율에 올해 과세표준의 5%까지만 더해집니다(지방세법 제110조③, 시행령 제109조의2). 작년 10억원에서 올해 11억원로 오른 다주택자 주택이면 과세표준이 660,000,000원에서 633,000,000원으로 줄어 합계가 3,336,000원 대신 3,168,600원입니다.
작년보다 105~130%를 넘지 않는 세부담상한은 아직 있나요?
현행 지방세법 제122조는 주택에 세부담상한을 적용하지 않습니다. 다만 2023년 이전에 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정(공시가격 3억원 이하 105%, 6억원 이하 110%, 6억원 초과 130%)을 따릅니다(법률 제19230호 부칙 제15조). 예를 들어 공시가격 5억원 다주택자 주택의 작년 재산세가 450,000원였다면 올해 재산세는 570,000원 대신 495,000원으로 제한됩니다.
재산세가 많으면 나눠 낼 수 있나요? 고지서의 지역자원시설세는 무엇인가요?
납부할 재산세가 250만원을 넘으면 납부기한까지 신청해 3개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(지방세법 제118조, 시행령 제116조). 공시가격 30억원 다주택자 주택이면 7월분 재산세(도시지역분 포함) 중 2,045,000원을 나중에 낼 수 있습니다. 지역자원시설세(소방분)는 건축물 부분에 매기는 별도 지방세로, 건축물 시가표준액 6억원이면 404,300원입니다(제146조③④).
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최종 수정: 2026-10-27 · 요율 점검: 2026-10-25