2026년 종부세 고지서 읽는 법과 계산 예시

고지서는 언제, 무엇이 오나

관할세무서가 세액을 정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수하고, 고지서는 납부기간이 시작되기 닷새 전까지 보냅니다(종합부동산세법 제16조). 같은 고지서에 종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가 함께 붙습니다(농어촌특별세법 제5조①8호). 고지 금액이 틀렸다고 보면 같은 기간에 직접 신고해 고칠 수 있습니다.

과세표준: 공제 금액과 공정시장가액비율

과세표준은 본인 명의 주택 공시가격을 모두 더해 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원을 빼고(종합부동산세법 제8조) 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4). 세대가 아니라 사람별로 합산합니다.

세율: 두 채 이하와 세 채 이상

세율은 과세표준 구간별 누진세율이고, 소유 주택이 세 채 이상이면 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 더 높은 세율을 씁니다(종합부동산세법 제9조①). 고지서의 산출세액은 과세표준에 이 세율을 적용한 금액입니다. 위 예시의 과세표준 480,000,000원은 둘째 구간이라 1,500,000원에 초과분의 0.7%를 더해 2,760,000원입니다.

공제할 재산세액은 왜 재산세 전액이 아닌가

여름에 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 몫만 뺍니다(종합부동산세법 제9조③). 시행령 산식은 재산세 부과세액 합계에 '종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율'을 곱하고 '주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액'으로 나눕니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3). 분자의 세율은 서식 작성방법에 따라 최고세율 0.4%이고, 분모는 작성방법 ⑧대로 공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율을 한 과세표준으로 보고 세율표(누진공제)를 한 번 적용합니다. 그래서 주택이 여러 채면 분모가 주택별 재산세를 더한 금액보다 큽니다. 이 합산 방식은 국세청 원 단위 고지 사례로는 대조하지 못했습니다.

공제받지 못한 나머지 재산세는 공제 금액 아래 부분에 대한 세금이라 원래 종부세와 겹치지 않습니다.

1세대 1주택자 세액공제

과세기준일에 만 60세 이상이면 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 공제하고, 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 공제합니다. 둘을 더해 80%까지 받습니다(종합부동산세법 제9조⑤~⑨). 앞 예시는 공제율 70%가 재산세를 뺀 1,896,000원에 곱해져 1,327,200원이 줄었습니다.

세부담상한 초과세액

올해 재산세와 종부세의 합이 같은 주택을 작년 공시가격·작년 법령으로 계산한 금액의 150%를 넘으면 넘는 만큼을 종부세에서 뺍니다(종합부동산세법 제10조). 재산세는 과세표준상한을 적용한 고지 금액이 들어갑니다(지방세법 제110조③).

나눠 내기와 납부유예

종부세가 250만원을 넘으면 납부기한까지 신청해 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(종합부동산세법 제20조). 두 채 예시는 355,310원을 미룰 수 있습니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자로 총급여 7,000만원 이하 등 소득 요건을 갖추고 종부세가 100만원을 넘으면 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있습니다(종합부동산세법 제20조의2).

내 주택으로 바꿔 보려면 종합부동산세 계산기에 공시가격과 여름 재산세 고지액을 넣으세요. 재산세는 주택 재산세 계산기에서 먼저 확인할 수 있습니다.