전월세 전환율 상한과 계산 예시

전환율 상한은 두 값 중 낮은 쪽

보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 바꾸는 금액에 곱하는 비율은 다음 두 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2).

• 연 10%(주택임대차보호법 시행령 제9조①)
• 한국은행 기준금리 + 연 2%(같은 조②)

지금 기준금리 3%를 넣으면 기준금리 쪽이 5%로 고정 상한 10%보다 낮으므로 상한은 5%입니다. 기준금리가 오르거나 내리면 상한도 함께 움직입니다.

계산 공식

전환율은 연 이율이므로 한 해 치 금액을 열두 달로 나눠 월세로 바꿉니다. 집주인이 제시한 조건의 전환율은 거꾸로 (늘어난 월세 × 12) ÷ 줄어든 보증금으로 구할 수 있습니다.

예시 ①: 보증금 일부를 월세로

이 금액보다 월세를 더 받기로 하면 상한을 넘는 조건입니다. 반대로 이보다 낮게 정하는 것은 당사자 자유입니다.

이미 월세가 있는 집도 계산은 같습니다. 보증금 2억원에 월세 30만원인 집에서 보증금을 1억5,000만원으로 줄이면, 바꾸는 5,000만원에 대해서만 월세가 최대 208,333원 늘어 월 508,333원이 됩니다. 기존 월세에는 전환율을 다시 곱하지 않습니다.

예시 ②: 제시받은 조건이 상한을 넘는지

계약서에 쓰기 전에 이렇게 전환율을 역산해 보면 협상 근거가 생깁니다. 상한을 넘는 부분의 효력 다툼은 법률 상담이 필요할 수 있습니다.

예시 ③: 월세를 보증금으로 돌릴 때

법정 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 정하고 있습니다. 월세를 보증금으로 돌리는 비율은 법이 정하지 않으므로, 같은 비율을 쓸지는 협의할 문제입니다.

계약 전에 확인할 순서

1. 계약일 기준 한국은행 기준금리를 확인하고, 두 값 중 낮은 상한을 구합니다.
2. 집주인이 제시한 보증금·월세 조건에서 줄어드는 보증금과 늘어나는 월세를 적습니다.
3. 전환율을 역산해 상한과 비교합니다. 넘는다면 상한으로 계산한 월세를 근거로 조정을 요청합니다.
4. 갱신 계약이라면 증액 제한도 함께 확인합니다(아래).
5. 바뀐 보증금과 월세를 계약서에 적고, 확정일자 등 보증금 보호 절차를 다시 점검합니다.

월세는 매달 나가는 돈이라 작은 전환율 차이도 계약 기간 전체로는 커집니다. 전월세 전환 계산기에 두 조건을 넣으면 전환율과 상한 초과분을 바로 볼 수 있습니다.

헷갈리기 쉬운 증액 제한

전환율 상한과 별개로, 계약 기간 중이나 갱신할 때 월세·보증금을 올려 달라는 청구는 약정 금액의 5%를 넘을 수 없고, 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조).

임차인은 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다. 갱신할 때도 금액은 위 증액 제한 안에서만 바꿀 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

정리하면, 증액 제한은 금액을 올리는 폭을, 전환율 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 비율을 묶습니다. 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾼다면 두 기준을 모두 확인하세요.

법은 집주인이 본인이나 가족의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 임대한 경우의 손해배상액을 계산할 때도, 보증금을 이 글의 두 비율 중 낮은 비율로 월세로 바꿔(환산월차임) 쓰도록 정하고 있습니다(제6조의3). 전환율 상한이 계약 협상뿐 아니라 분쟁 계산의 기준으로도 쓰이는 셈입니다.